深圳樓市又火了，但要小心啊!
大家想一想，招商蛇口太子灣·灣璽，區(qū)區(qū)138套公寓，為啥三次推盤?為啥每次只推十幾套、幾十套?為何每次都把中介渠道用全，渠道費3個點(一套房最低的傭金就是60萬)?為了準備3月7日的第一次推盤，各方渠道從2019年底就開始蓄客，自媒體大力配合宣傳。
這可是疫情后，深圳第一個線下推出的新盤。驚險的一跳，頭炮打不響，后續(xù)推盤和整個樓市預期，就完蛋了。但只要各方配合，加上“錢多人傻”，打不響，這是不可能的。
3月7日，新年線下第一盤，把深圳樓市投資炒作的熱情，再一次激活了。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟下行了，新經(jīng)濟的紅利過了，不管是高收入人群，還是普通人，深圳居民的支付能力，不像2015-2016年那么強了。
現(xiàn)在，深圳房價已去到“7萬+”。上一輪樓市回升啟動前的2015年，深圳的房價只有3萬元。從3萬到7萬，翻了一倍多。從7萬再往上走，你覺得，深圳居民的收入可以支撐嗎?
當下深圳樓市繁榮，沒有其他原因，一是銀行錢多，不管用途，進了樓市;二是疫情紓困政策，過頭了。
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先復盤一下，深圳樓市之火爆
二手房價突破7萬元。從突破6萬元，再到突破7萬元，也就半年時間 “百萬喝茶費”，重出江湖，多則百萬，少則50萬 近3000萬起步的豪華公寓，半天售罄、三次日光，逢豪宅，“必售罄” 學位房，價格瘋漲了20%，偏遠的龍崗中心城學位房，漲到“7萬+”
樓市火了，逼得政府出來調(diào)控。
近日，寶安區(qū)住建局發(fā)布通知，由于近期寶安中心區(qū)一帶房價上漲太快，一些尚有新房發(fā)售的樓盤，傳出收取“喝茶費”、“更名費”的說法，最高超過每套100萬元。對此，寶安區(qū)一旦查實，將暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限，每套10萬元罰款，開展掃黑、除惡打“樓霸”行動。
百萬喝茶費，有人愿意繳納，可見房價低估到什么程度。政府限價，需求端憋得慌，百萬損失，開發(fā)商怎么會放過。所以，內(nèi)部人聯(lián)合渠道(中介)，先把房子拿下來，然后加喝茶費以后，一套一套往出賣。
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需求端憋得慌，釜底的柴燒得旺，政府限價的蓋子，怎么能蓋得住沸騰的鍋呢?
問題出在哪?
2019年“8.18”先行示范區(qū)，讓深圳地位超然了，一躍成為全球城市，城市要重新估值了。一人升天，仙及雞犬，房價再上兩個臺階，2019年四季度房價達到“6萬+”，今年一季度到“7萬+”。
深圳房價，已超過京滬，成為全國房價最高的地方。網(wǎng)友說，這就是深圳，沒有一處房產(chǎn)是自住的，皆為投資品。這個判斷是對的。既然是投資品，買的不是當下，買的是未來和預期。未來，可以比肩香港、新加坡、紐約、倫敦。
站在未來，當前“7萬+”的均價，只是個小山頭。但是，光靠意淫，光靠吹牛，預期是實現(xiàn)不了的。
從2019年1-3季度的5.5萬，到去年四季度的“6萬+”，再到今年一季度的“7萬+”，這是真金白銀干出來的。一個做五金的小老板，剛剛買下招商蛇口太子灣·灣璽的一套房子，4200萬。我說，你真行啊，生意不干啦?
小老板說，炒房、生意兩不誤。樓市好，就炒房，樓市不好，就搞實業(yè)。但這兩年，我聽到的是，越來越多的人，就像這個小老板，賺一點兒錢，就投到樓市。說的好聽點兒，這叫資產(chǎn)配置、退縮防守;說得不好聽點兒，實業(yè)很難干下去了。這4200萬，大部分是從銀行來的。
在深圳做生意的人、炒房的人，有幾個特征：能拿銀行的錢，絕不自己“掏腰包”;能拿銀行的錢，絕不賣房還債。深圳的房子，就是硬通貨，有了房子，銀行絕對給你融資，否則免談。
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只要能融到錢，一切問題就解決了?，F(xiàn)在，似乎又到了2015-2016年的狀態(tài)，“人傻錢多”。銀行的錢很多，信用貸、經(jīng)營貸、紓困貸、白衣天使貸等等。
而且，放貸速度快、利率低，財政有貼息。在深圳人的眼里，不貸不傻嗎?有人問了，這些貸款都是有用途限制的，用于疫情后給中小微紓困的啊?是這么個理兒。但有了房產(chǎn)抵押物，銀行還管你錢用到哪里?
上海也一樣。筆者咨詢上海媒體朋友，近期，上海的各大銀行，都在推銷貸款：
信用貸，工行50萬額度，建行23萬額度，年利率4.8% 經(jīng)營貸，房產(chǎn)抵押，利率低至4.35%，比房貸利率4.75%還要低40個基點 稅費貸(買賣房產(chǎn)的稅費)，利率3.5%，與公積金利率差不多，期限5-10年，最高額度50萬?！ 》慨a(chǎn)中介費，可以刷信用卡。
也就是說，現(xiàn)在你在上海買房的話，從首付到按揭，從稅費到中介費，基本全部可以貸款搞定，自己真不用拿多少錢出來。
這樣，你就可以發(fā)現(xiàn)，為什么近期樓市又火了，這是因為有了杠桿的支持。說實話，現(xiàn)在深圳和上海這么高的房價，沒有杠桿的支持，是根本漲不起來的。
有人問，這一次樓市回升，又是從深圳、上海、北京開始，是不是又一輪樓市回升，開始了?
我覺得，要想開啟一輪樓市回升期，非得杠桿大力度、持續(xù)的支撐。大家想想，上一輪周期(2015年)啟動時，北京、上海、深圳的房價只有3萬元，現(xiàn)在到達7萬元了，翻了一倍還多。
但是，大家的收入，有翻一倍嗎?沒有!疫情過后，很多人的收入會下降，甚至工作都沒有了，哪還有能力買房。另外，高科技、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)的高紅利期過了，高收入人群也沒那么多了。所以，在當下7萬元房價的基礎上，要再上一個臺階，沒有杠桿的扶持，這是不可能的。
但是，灣璽，區(qū)區(qū)138套公寓，三次推盤，各方中介費了老大勁?？梢?，高收入真沒那么任性了。而且沒有杠桿的持續(xù)扶持，房價上漲不可持續(xù)的，大家要小心。(李宇嘉)
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