2018-2019年，全球經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩，并呈現(xiàn)長期下降的趨勢。作為全球最大的經(jīng)濟體，美國的經(jīng)濟增速也在整體上呈現(xiàn)下降趨勢。歐洲的經(jīng)濟增速雖然也在下降，且短期的經(jīng)濟增長前景并不明朗，但是在2018年6月，歐元集團財長會議認(rèn)定希臘債務(wù)危機結(jié)束，所以盡管債務(wù)問題仍然存在，歐洲大陸的經(jīng)濟增速在長期來看是可以恢復(fù)的。與之相應(yīng)，全球住房市場呈現(xiàn)“歐強美弱”的格局，即以德國、法國為代表的歐洲大陸住房市場復(fù)蘇，其中德國的住房價格增速的增長趨勢尤為明顯，美英兩國的住房價格增速則形成下降趨勢，其中，美國住房市場盡管仍維持一定的價格增速，但長期來看是走向低迷的。在經(jīng)濟因素之外，政治因素對住房市場的影響在2018-2019年格外顯著，移民、脫歐和對他國的政治干涉成為部分國家和地區(qū)住房市場出現(xiàn)劇烈起伏的主要誘因。2019-2020年，預(yù)測全球經(jīng)濟仍以低迷為主，回升乏力。(郭宏宇)
《中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展報告》
2019年中國經(jīng)濟繼續(xù)運行在合理區(qū)間，但下行壓力加大;工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)推進，新動能持續(xù)壯大;就業(yè)比較充分，就業(yè)韌性總體較好;消費物價繼續(xù)走高，生產(chǎn)出廠價格繼續(xù)走弱;進口增速降幅超過出口，國際收支改善，外匯儲備平穩(wěn)，官方儲備增長;支出增速高于收入增速，財政政策聚力增效;金融運行總體平穩(wěn)，金融市場信用分化明顯。2020年面對不斷回落的全球經(jīng)濟以及不確定和不穩(wěn)定因素增多的外部環(huán)境，為實現(xiàn)穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，推進穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險、保穩(wěn)定工作，建議著力通過深化改革激發(fā)各方面的活力，調(diào)動各方面的積極性，更多依靠改革紅利穩(wěn)定經(jīng)濟增長;進一步擴大高水平對外開放，促進國內(nèi)經(jīng)濟與國際經(jīng)濟在更高水平公平競爭;加快實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，推進實體經(jīng)濟與制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展;適度加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持就業(yè)在合理水平;綜合施策，有效應(yīng)對價格結(jié)構(gòu)性上漲;以開放促改革，統(tǒng)籌應(yīng)對中美經(jīng)貿(mào)摩擦;把握好風(fēng)險處置的節(jié)奏和力度，切實防范化解財政金融風(fēng)險。(汪紅駒 馮明)
《中國住房企業(yè)發(fā)展報告》
2019-2020年度，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約為9.7萬家，其增長趨勢進一步放緩;房企平均規(guī)模繼續(xù)保持緩慢增長的趨勢;從市場結(jié)構(gòu)看，全國住房企業(yè)集中度持續(xù)加速提升。房企融資方面，融資規(guī)模增長繼續(xù)放緩、房企融資渠道全面受限;近年增長較快的海外債券融資受到政策限制的同時成本也上升較快。房企土地購置行為更趨理性，地價繼續(xù)保持穩(wěn)定較慢的增長趨勢;土地溢價率在低位波動。房企開發(fā)和銷售方面，商品房新開工面積增速平穩(wěn)，竣工面積進入縮減區(qū)間;項目合作開發(fā)模式日益成熟，商品房開發(fā)權(quán)益金額占流量金額比重下降明顯;商品房銷售面積累計同比增速持續(xù)下滑。此外，房地產(chǎn)企業(yè)收購并購交易持續(xù)活躍，這也與全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升的趨勢相一致。資金鏈壓力是目前所有房企面臨的主要難題，隨著市場集中度的提升，中小型房企也面臨較為嚴(yán)峻的生存困境。此外，房企的社會責(zé)任意識仍然有待提升，財務(wù)透明度問題值得關(guān)注。預(yù)計在2020-2021年度，住房開發(fā)供給進一步縮減，行業(yè)集中度持續(xù)加速提升，多數(shù)房企仍然將面臨轉(zhuǎn)型升級的壓力。為促進住房企業(yè)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展，建議房企注重產(chǎn)品質(zhì)量、實施穩(wěn)健經(jīng)營、把握開發(fā)節(jié)奏，同時結(jié)合產(chǎn)業(yè)趨勢，轉(zhuǎn)變開發(fā)理念和運營模式，提升創(chuàng)新能力，應(yīng)對“后開發(fā)時代”挑戰(zhàn)。(劉尚超 劉偉)
《中國住房需求報告》
今年以來，在經(jīng)濟形勢下行壓力增大、地方財政收支壓力上升的背景下，2019年7月30日中央政治局會議首次強調(diào)指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，進一步對外釋放了穩(wěn)定市場預(yù)期的堅定信號，進一步助推了住房需求主體行為向理性回歸。歸納起來有如下方面主要特征：一是銷售面積增幅持續(xù)回落，購房者觀望情緒濃厚。二是城市與區(qū)域分化態(tài)勢延續(xù)，需求釋放的梯度差異明顯。三是改善性住房需求占比提升，物業(yè)類型需求分化加劇。四是國內(nèi)投資投機性購房需求被有效遏制，海外購房投資比例呈現(xiàn)上升趨勢。五是住房租賃市場培育效果初顯，住房租賃價格漸趨回落。雖然我國當(dāng)前住房市場整體運行較為平穩(wěn)，但由于我國住房市場結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過剩問題仍長期存在，本輪市場下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢性信號和問題，需要在未來住房市場調(diào)控中引起有關(guān)部門重視關(guān)注。一是從嚴(yán)調(diào)控未能消除觀望情緒，海外購房投資面臨不確定性風(fēng)險。二是擾亂市場秩序行為亟須治理，長效機制建設(shè)任重而道遠(yuǎn)。三是需求分化態(tài)勢累積延續(xù)，商品房結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯。四是市場供需結(jié)構(gòu)不匹配，增量調(diào)控模式有待調(diào)整。針對本年度住房需求存在的突出問題，提出如下幾點政策建議：第一，積極應(yīng)對未來住房需求主體的結(jié)構(gòu)變化。第二，加快推進需求端住房市場長效機制建設(shè)。第三，充分釋放存量房市場的供需活力。第四，建立完善供需匹配的分類城市住房調(diào)控體系。(李超)
《中國住房城市政府調(diào)控報告》
2018年第四季度以來，在“房住不炒”和“因城施策”的大基調(diào)下，地方政府根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，審時度勢，相機決策，整體上實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。在“930新政”實施三年以后，政策的效應(yīng)逐步釋放，進入2019年第三季度以后，一些地方政府(包括系統(tǒng)重要性城市)基于房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢開始適當(dāng)優(yōu)化微調(diào)調(diào)控政策，部分城市“穩(wěn)房價”的重心開始轉(zhuǎn)移。雖然在“房住不炒”高壓下樓市調(diào)控很難放松，但在“因城施策”上也給了地方政府邊際放松的空間;部分財政重壓下的地方政府可能重新走向無節(jié)制賣地的老路。未來需要繼續(xù)強化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任，進一步理順中央與地方財政分配關(guān)系，嚴(yán)格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時，賦予地方政府一定的房地產(chǎn)金融調(diào)控權(quán)，可研究和探索首付比例和貸款利率區(qū)間管理的房貸政策，由各地根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況，在區(qū)間內(nèi)自主決定房貸的首付比例和相應(yīng)的貸款利率，或者在按照套數(shù)確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。(蔡書凱)
《中國重點城市住房市場分析》
2019年房價“小陽春”自行消退，重點城市房價由較快回升到止?jié)q趨穩(wěn)。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，2019年，核心城市房價經(jīng)歷了由回升到趨穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。2019年2-4月，核心城市房價出現(xiàn)被稱為“小陽春”的較快反彈;2019年5-7月，“小陽春”逐步消退，核心城市房價漲速下降。2019年8-10月，市場進一步趨穩(wěn)，核心城市房價穩(wěn)中略降。2019年10月，核心城市房價同比微漲0.3%，環(huán)比微漲0.028%。緯房核心指數(shù)顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠(yuǎn)低于同期物價上漲率和存貸款利率。一線城市房價反彈力度較弱，除深圳外其它城市均處于下降階段。準(zhǔn)一線城市中天津重慶房價相對低迷，蘇州上漲較快但漲勢暫得到抑制。過半二線城市穩(wěn)中趨漲，部分城市繼續(xù)下跌。三四線城市房價下跌個數(shù)增多，部分城市房價漲速仍相對較快。城市群市場分化明顯，珠三角景氣度相對較低長三角相對較高。從2019年各大城市群的市場表現(xiàn)看，長三角城市群的市場景氣度相對較高，房價上漲城市比例更大，部分城市如蘇州、寧波、南通等房價漲速也相對較快;珠三角城市群的景氣度相對較低，房價下跌比例更大，除深圳、東莞等外，廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠(yuǎn)等均有下跌，其中肇慶跌速相對較快。(鄒琳華 葉冰陽)
《中國住房土地市場報告》
2018年第四季度到2019年第三季度，全國住房土地市場出現(xiàn)明顯的降溫，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置面積和成交價款雙雙出現(xiàn)負(fù)增長。與此同時，地方政府土地出讓收入也“雄風(fēng)不再”。2019年，全國土地出讓市場再次進入下降通道，地方政府土地出讓收入的增長速度明顯下降，個別月份甚至出現(xiàn)負(fù)增長。另一方面，我國住宅用地市場則有所回暖。住宅用地成交情況有所好轉(zhuǎn)，流拍率明顯下降，住宅用地成交均價止跌回升，住宅用地溢價率出現(xiàn)止跌微升的趨勢。但總的來看，住宅用地供應(yīng)量有所減少，比例僅有四成，低于工業(yè)用地比例。分不同層級城市來看，一、二、三、四線城市住宅用地市場情況分化明顯。一線城市住宅用地量價止跌回升，成交比例和溢價率同時回升。二線城市住宅用地市場止跌回暖，成交比例和溢價率回升。三四線城市住宅用地量減價升，成交比例同時上升，溢價率則有所下降。此外，租賃住房用地供應(yīng)有所提速。各地相繼出臺住房租賃政策，加大租賃用地供應(yīng)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房開始升溫。展望未來，我國總體土地市場將延續(xù)2018-2019年土地市場的降溫趨勢。雖然整體土地市場有所降溫，但住宅用地市場則“穩(wěn)中有進”。(沈立)
《中國住房金融報告》
2018年四季度以來房企融資走勢有三個特點：房企融資在非金融業(yè)中的權(quán)重繼續(xù)抬升，顯示房企融資加杠桿繼續(xù)。房企融資加杠桿速度走緩。按揭貸在2019年二三季度快速飆漲。房企信托融資激進勢頭難減。主要問題有三個：房企融資降杠桿壓力猶存。近幾年，因應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的宏觀經(jīng)濟政策的一個重要著眼點即房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿。但2019年三季度的數(shù)據(jù)表明，以權(quán)重衡量的房企融資杠桿指標(biāo)，無論是總量杠桿還是分項杠桿均有增無減。房企股融和債融結(jié)構(gòu)進一步失衡。自2015年四季度以來，房企一級資本市場結(jié)構(gòu)中股票融資和債券融資占比持續(xù)分化，債券融資占比持續(xù)走高，股票融資占比則是持續(xù)萎縮。住房公積金低公平問題凸顯。首先是住房公積金繳存覆蓋率僅為42.63%，依然有近60%的城鎮(zhèn)單位就業(yè)人口沒有分享到住房公積金的紅利。其次是從不同類型單位繳存人員對該類單位就業(yè)人員的比例來看，集中體現(xiàn)為私營企業(yè)住房公積金繳存率低，繳存人數(shù)占繳存職工的比例低于20%。再次是在運用環(huán)節(jié)使用住房公積金貸款的家庭占繳存家庭的比例仍偏低，特別是對中低收入家庭更低。對此有三大對策建議：一是降低房企融資杠桿的“七寸是”降低房貸杠桿。二是揚股抑債，優(yōu)化房企資本市場融資結(jié)構(gòu)。三是公共政策干預(yù)，助提住房公積金公平性。(高廣春)
《中國住房市場監(jiān)管報告》
2019年，住房市場長效調(diào)控機制穩(wěn)步推進，在這一大形勢下，政府繼續(xù)對住房市場監(jiān)管保持偏緊的基調(diào)，并著力推動長效機制的逐步落地，保持住房市場的平穩(wěn)運行。通過對土地市場、住房銷售和住房租賃的監(jiān)管，一方面保障了穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)的實現(xiàn)，另一方面也為長效機制的逐步落地創(chuàng)造了良好的條件。2019年住房市場監(jiān)管指數(shù)排名前十名的城市依次為：北京、天津、廣州、南京、南昌、上海、重慶、深圳、沈陽和昆明。2019年，在長效機制逐步落地的過程中，既有的監(jiān)管模式存在的一些問題仍繼續(xù)存在，需要在下一階段注意加以解決。主要包括監(jiān)管的制度性手段不足、監(jiān)管缺乏常態(tài)化的協(xié)調(diào)機制和監(jiān)管的社會參與度不夠。為構(gòu)建起與長效機制相適應(yīng)的監(jiān)管體制機制，政府在住房市場監(jiān)管領(lǐng)域還要繼續(xù)補齊制度短板、構(gòu)建跨部門和常態(tài)化的監(jiān)管協(xié)調(diào)機制，并加強政府監(jiān)管信息披露的標(biāo)準(zhǔn)化。(楊杰)
《中國住房社會保障報告》
我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮(zhèn)居民明顯改善居住環(huán)境。截至2018年年底全國2億多居民實現(xiàn)安居夢，5900多萬困難群眾享受公租房實物補貼或租賃補貼。第二，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。2011年-2018年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)總共完成投資11.57萬億元。第三，為實現(xiàn)住有所居目標(biāo)，建立多元化制度。盡管我國的住房保障制度建設(shè)取得顯著進展，但也面臨不少問題。在短期內(nèi)急需解決的問題有：第一，保障房制度管理問題突出，影響住房保障的社會效應(yīng);第二，新市民面臨租賃市場失靈和政策失靈;第三，保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，長效性保障房少，這將增加長期住房保障壓力;第四，棚戶區(qū)改造資金還款方面可能出現(xiàn)信用風(fēng)險。為實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)積極建設(shè)新時代的租售并舉的住房保障制度：第一、建立保障房追溯監(jiān)管管理制度，積極發(fā)展保障房二級市場，提高保障房的資金效用和利用效率。第二、實施“一個原則、兩個路徑、三個改革”解決新市民住房問題，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。一個原則，即舉家安居樂業(yè)為原則。兩個路徑，即市場化路徑和保障路徑。三個改革，即通過公積金制度改革，提高新市民的住房可支付能力和社會歸屬感，通過租賃制度改革有效供給中低價位的租賃房源，滿足新市民的居住需求，通過房產(chǎn)稅改革提高地方政府的積極性，降低住房保障政策成本并提升政策效率。第三、完善公租房制度，著重發(fā)展租賃市場，實現(xiàn)“住有所居”。第四，建立追溯監(jiān)管管理制度。(姜雪梅)
《中國住房宏觀調(diào)控報告》
2019年，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地堅持調(diào)控政策的連續(xù)性，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險，力保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。中央層面重申“房住不炒”，明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，并在7月份的政治局會議中首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，另一方面，中央也加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。地方政府緊跟中央的政策調(diào)控基調(diào)，2019年以來地方政府緊縮政策數(shù)量前低后高，臨近年末又有所松動，調(diào)控跟隨市場變化及時調(diào)整。但整體上緊中有松，地方政府調(diào)控的自主度進一步強化。2019年初部分城市的政策似乎有些松動，但在4月及7月的政治局會議重申“房住不炒”之后，部分熱點城市則升級相關(guān)調(diào)控政策，調(diào)控明顯收緊。大多數(shù)城市依然是因城施策，結(jié)合本地市場狀況進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，不斷優(yōu)化調(diào)控政策，但少部分城市存在局部松動的情形，整體目標(biāo)都是為了維持樓市的穩(wěn)定。未來住房市場調(diào)控要在堅持“房住不炒”的原則下，進一步加強因城施策、分類調(diào)控的實效性，各城市要進一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時調(diào)控的能力。具體改進對策包括：堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，把握好調(diào)控的節(jié)奏;完善“一城一策”的全國市場監(jiān)管體系;探索土地、財稅與金融的“一城一策”;確定各級金融監(jiān)管當(dāng)局也負(fù)有房地產(chǎn)調(diào)控的責(zé)任;完善全國住房、土地、金融等數(shù)據(jù)庫以及監(jiān)測制度等。(彭旭輝)
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