江蘇南通中院宣判了一例影院拖欠房租的案件。
南通某影院與某商圈運(yùn)營(yíng)公司簽訂了《房屋租賃合同》、《綜合服務(wù)協(xié)議》，合同約定：影院承租運(yùn)營(yíng)公司位于南通崇川區(qū)某廣場(chǎng)的三個(gè)區(qū)域，租賃期限15年。2020年2月至7月因疫情影響，該影城停止?fàn)I業(yè)，無(wú)法交付租金，協(xié)商不成，因拖欠租金遭到商場(chǎng)起訴，要求影院支付租金、綜合服務(wù)費(fèi)以及違約金等費(fèi)用。
崇川法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。但即使疫情屬于不可抗力，由于并不可歸責(zé)于合同任何一方，故由此導(dǎo)致的合同無(wú)法履行所造成的損失應(yīng)由合同雙方分擔(dān)。所以判決運(yùn)營(yíng)公司對(duì)影院2020年2月至4月的三個(gè)月租金78222元及綜合管理費(fèi)39111元酌情予以減免。
一審判決后，原告不服，提出上訴。南通中院二審駁回上訴，維持原判。
這樣的事例屢見(jiàn)不鮮。租金問(wèn)題，究其根本，是地產(chǎn)行業(yè)大興之時(shí)影院惡意競(jìng)爭(zhēng)，2014年-2016年這個(gè)時(shí)段，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入高峰期。那個(gè)時(shí)候，看到影院生意好做，大家都一哄而上。高票房風(fēng)口，外界很多資本也紛紛進(jìn)來(lái)逐利，包括地產(chǎn)商。競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始白熱化，就好比合理情況下租金50塊錢一個(gè)平方的店面，賣到100塊錢，還有人搶著要。哄搶場(chǎng)地所帶來(lái)的“反噬”，一場(chǎng)疫情又將這場(chǎng)反噬拉扯到極致。
疫情期間，有很多影院由于交不起租金又協(xié)商未成或訴諸法律或與商場(chǎng)撕破臉，其中由于租金糾紛被商場(chǎng)封鎖大門的例子也時(shí)有出現(xiàn)。在這種情形下，有的選擇申請(qǐng)破產(chǎn)，有的則將影院交給商場(chǎng)接管。
“即便是減半的租金，在沒(méi)有收入的情況下，影院還是負(fù)擔(dān)不起。”一位影院從業(yè)者感嘆道。
“很多三五百萬(wàn)元票房的中小影院，都拖欠了兩三百萬(wàn)元的房租，國(guó)內(nèi)可能有1000家左右的電影院因?yàn)榻徊黄鸱孔獗患追浇庸芰??！蹦承袠I(yè)人士表示。影院產(chǎn)業(yè)鏈承受了前所未有的壓力：現(xiàn)金流短缺的，無(wú)法撐過(guò)3個(gè)月。
然而，商業(yè)綜合體同樣也是疫情的“受害者”。商業(yè)地產(chǎn)的日子也同樣不好過(guò)，持續(xù)的疫情導(dǎo)致商戶很難正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，有知情人士表示，一些知名開(kāi)發(fā)商旗下購(gòu)物中心空置率甚至接近40%，還出現(xiàn)知名開(kāi)發(fā)商的區(qū)域平均招商率跌到了70-80%的情況。這也是影院減租為什么這么難的原因之一。他們也焦灼于影院要求持續(xù)減免租金的訴求；已簽約未開(kāi)業(yè)的影院，紛紛因之前簽約租金過(guò)高，要求重新洽談租金或解約……
影院是商業(yè)綜合體最大的“乙方”，長(zhǎng)期以來(lái)兩者一直被認(rèn)為是“黃金搭檔”，商業(yè)綜合體少不了影院，影院離不開(kāi)商業(yè)綜合體。幾乎每一個(gè)大一點(diǎn)的購(gòu)物中心在規(guī)劃中都有影院這一不可或缺的業(yè)態(tài)。而從場(chǎng)地上來(lái)講，影院是專用場(chǎng)地，一般很難轉(zhuǎn)作他用。所以，從某種程度上說(shuō)，兩者確實(shí)是一榮俱榮一損俱損的關(guān)系。
在這樣的背景下，是時(shí)候探討新的合作關(guān)系。
以往，影院和商業(yè)綜合體之間均是采用“固定租金”的模式。這是開(kāi)發(fā)商最穩(wěn)定的收入來(lái)源。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和購(gòu)物中心的逐步成熟，與其他商業(yè)業(yè)態(tài)一樣，電影院的固定租金每隔幾個(gè)租賃年度就會(huì)有一次相應(yīng)的上調(diào)。特別是近5年來(lái)，往年票房高，場(chǎng)地受到哄搶，影院一年的租金能占據(jù)影院票房的20%~30%。如果把票房5%作為專項(xiàng)基金，3%為營(yíng)業(yè)費(fèi)，92%進(jìn)行分賬，一般情況下影院最多只能拿到這部分的一半，也就是46%。如果拿20%付房租，剩下的26%用來(lái)付水電費(fèi)、人工費(fèi)、設(shè)備投資，以及辦公費(fèi)、招待費(fèi)之類的其他費(fèi)用，真正的收益著實(shí)不多。
現(xiàn)在這個(gè)情形下，如若還是按照以前的思路，對(duì)大部分影院而言，基本沒(méi)有活路。當(dāng)前情形下，需要考慮影院和開(kāi)發(fā)商如何利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，以票房提成的方式支付租金。比如以票房收入的10%作為租金。這樣的方式就相對(duì)靈活，減少影院低谷時(shí)期的經(jīng)濟(jì)壓力，不至于一下子陷入絕境。
同時(shí)，這種租金方式也將影院與商業(yè)綜合體之間的利益深度捆綁在一起，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，而不是簡(jiǎn)單的場(chǎng)地租賃關(guān)系。在影院運(yùn)營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商給影院更多的支持與配合，讓影院最大化的創(chuàng)造票房收入。
時(shí)下，對(duì)影院而言，這也許是一種理想模式。然而，對(duì)于商業(yè)綜合體而言，也未必能夠接受。“很明顯，現(xiàn)在的票房和以前不能比，作為利益的另一方，商業(yè)綜合體很難接受?！币晃恍袠I(yè)人士說(shuō)到。
盡管從短期來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分賬模式在疫情之下對(duì)于商業(yè)綜合體而言顯得有些“吃虧”，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果商業(yè)綜合體繼續(xù)向影院和其他商戶收繳高額租金，那么遲早會(huì)有大批影院和商戶不堪重負(fù)從而關(guān)門倒閉，屆時(shí)商業(yè)綜合體也會(huì)慢慢變成空殼，這樣的結(jié)果想必是誰(shuí)都不愿意看到的。而如若商業(yè)綜合體能夠分擔(dān)影院風(fēng)險(xiǎn)，二者相互依存，度過(guò)疫情寒冬的可能性也就可以更高一些，等到疫情過(guò)去，影院市場(chǎng)恢復(fù)生機(jī)，還可以為商業(yè)綜合體引流，使得商業(yè)綜合體得到更好的發(fā)展。
當(dāng)然話也說(shuō)回來(lái)，對(duì)于已經(jīng)簽訂協(xié)議的影城，租金模式的改變無(wú)法一廂情愿，協(xié)商降租還是主要方式。而對(duì)于新建影城說(shuō)，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，這很可能也是未來(lái)影院入住商業(yè)綜合體的方式。影投公司也很可能將會(huì)選擇某商業(yè)品牌作為戰(zhàn)略合作伙伴，將旗下影院品牌作為唯一合作品牌，就像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里的萬(wàn)達(dá)影城一樣。原本沒(méi)有親緣關(guān)系的影院投資公司和商業(yè)綜合體之間，也是有可能抱團(tuán)發(fā)展的。這一點(diǎn)，我們也在橫店影視的年報(bào)中發(fā)現(xiàn)了端倪，其2021年的年報(bào)顯示，橫店影視已經(jīng)與三家大型商業(yè)集團(tuán)簽訂了緊密型戰(zhàn)略合作協(xié)議（即橫店影視為唯一影城合作品牌），簽約的項(xiàng)目 70%為戰(zhàn)略合作企業(yè)項(xiàng)目，95%項(xiàng)目商務(wù)條件為純票房分賬或“階梯式”。這種模式，從源頭降低了運(yùn)營(yíng)成本，有效控制了投資風(fēng)險(xiǎn)。
總之，影院和商業(yè)綜合體是一榮俱榮，一損俱損的關(guān)系。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)都面臨困難的時(shí)刻，雙方都很難獨(dú)善其身，二者需要相互扶持，才能跨越艱難，影院在疫情期間，要給予商業(yè)綜合體更多理解，不能在行情好時(shí)“有福獨(dú)享”，行情差時(shí)“有難同當(dāng)”；商業(yè)綜合體也應(yīng)當(dāng)多理解影院的難處，對(duì)于已經(jīng)簽訂租金合同的，適當(dāng)減少一些租金，對(duì)于還未簽訂租金合同的，可以考慮嘗試風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的模式。雙方需要探索更多合作模式，在不損害自身利益的前提下努力做到合作共贏。
（題圖及文中圖片來(lái)源：艾維電影圖庫(kù)，圖文無(wú)關(guān)）
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