你家小區(qū)，維修資金夠用嗎，電梯需要更新嗎，“三駕馬車”奔跑到位嗎……這些，都是社區(qū)治理新課題。
7月11日，黃浦區(qū)在全市率先啟動(dòng)“先鋒物業(yè)·治惠家園”創(chuàng)建行動(dòng)，成立“黨建引領(lǐng)住宅物業(yè)慧治聯(lián)盟”，破解社區(qū)治理新課題。黨建引領(lǐng)，物業(yè)慧治，如何在不同類型的小區(qū)生動(dòng)實(shí)踐？幾個(gè)案例，見微知著。
(資料圖片僅供參考)
“五步遞進(jìn)法”
維修資金續(xù)籌同步電梯更新
曾經(jīng)名列“頂流”的小區(qū)，也會(huì)老舊。走出老舊困境，是否可能？起碼，太陽都市花園后期小區(qū)做到了。
2003年，太陽都市花園后期小區(qū)交付使用，毗鄰豫園，從地段到設(shè)施，都堪稱“頂流”。
20年間，小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化，電梯更新迫在眉睫。但小區(qū)規(guī)模小，維修資金不足成為更新改造最大堵點(diǎn)。打通堵點(diǎn)，太陽都市花園后期小區(qū)的辦法是——電梯更新改造和維修資金續(xù)籌，同步推進(jìn)。
小區(qū)里，凡涉及全體業(yè)主權(quán)益的公共事務(wù)，一定要有可靠的組織保障。電梯更新同步維修資金續(xù)籌，更不例外。于是，太陽都市花園成立工作專班，居民區(qū)黨總支牽頭，拉動(dòng)居委、業(yè)委、物業(yè)“三駕馬車”齊頭并進(jìn)；豫園街道城建中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)，區(qū)房管局、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局提供專業(yè)咨詢，電梯更新改造的政府補(bǔ)貼政策、維修資金續(xù)籌的工作流程，一樣樣問清楚。
電梯更新，事關(guān)小區(qū)公共安全，沒有局外人。維修資金續(xù)籌，是申請(qǐng)電梯更新政府補(bǔ)貼的前提條件。情況，如何讓每位業(yè)主知曉？小區(qū)公共事務(wù)發(fā)布渠道，用起來！
樓棟大堂，張貼公告；樓組群，征求意見；說明會(huì)，分批集中答疑。一次次反復(fù)溝通，求同存異，業(yè)主們逐步形成主流共識(shí)。
共識(shí)形成，實(shí)現(xiàn)更新和續(xù)籌目標(biāo)，還要靠人推動(dòng)。居委、業(yè)委、物業(yè)、志愿者、法律顧問，各司其職。電梯更新和續(xù)籌維修資金方案，在業(yè)主大會(huì)表決通過后，落實(shí)，又是一個(gè)巨大考驗(yàn)?！伴_弓沒有回頭箭，全力以赴推動(dòng)維修資金續(xù)籌?！痹@街道太陽都市居民區(qū)黨總支書記殷麗姝說，“五步遞進(jìn)法”，派上了用場(chǎng)。
“五步遞進(jìn)法”，哪五步？
第一步，物業(yè)掃樓，上門送繳款單，周末業(yè)委會(huì)參加掃樓。
第二步，第一步之后剩下來的繳款單，劃分樓組“微網(wǎng)格”，再次上門第二輪掃樓，同時(shí)委托物業(yè)電話聯(lián)系+微信聯(lián)系。
第三步，每個(gè)樓棟都有2-3位志愿者，對(duì)拒絕繳款的業(yè)主，發(fā)動(dòng)樓組志愿者上門、電話、微信，曉之以理，動(dòng)之以情。
第四步，“三步”之后，未繳款業(yè)主不到10%，由居委會(huì)和街道房辦協(xié)助，單獨(dú)聯(lián)系、開會(huì)說明，成功說服多戶業(yè)主繳款。
第五步，采取法律措施。仍然拒不履行業(yè)主大會(huì)決議、拒不補(bǔ)繳維修資金的個(gè)別業(yè)主，業(yè)委會(huì)將根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，采取法律措施。
每一步，動(dòng)態(tài)復(fù)盤、層層遞進(jìn)，提高效率。
2022年12月22日-2023年1月17日，召開業(yè)主大會(huì)，分樓組表決續(xù)籌和更新方案。今年2月10日開始送達(dá)續(xù)籌維修資金的繳款單。2月22日，總體繳款率過了七成。3月12日，總體繳款率達(dá)九成。其中，居住在港澳臺(tái)、日本、美國(guó)的一批業(yè)主均已通過電話、微信、鄰居聯(lián)系等方式繳款。
目前，太陽都市花園后期小區(qū)電梯更新已經(jīng)啟動(dòng)，電梯更新政府補(bǔ)貼申請(qǐng)也于6月獲批。
電梯更新、維修資金續(xù)籌，都是小區(qū)里的大事。做大事，不容易，做成了，就很有成就感、榮譽(yù)感。
要問有什么心得？太陽都市花園后期小區(qū)的說法是——黨建引領(lǐng)牽好頭，三駕馬車聯(lián)起手，小區(qū)治理難點(diǎn)痛點(diǎn)，就能逐一攻克！
分類、提標(biāo)、數(shù)治
風(fēng)貌區(qū)“老克勒”品質(zhì)提升
轄區(qū)面積僅1.93平方公里，4/5位于衡復(fù)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，這里是瑞金二路街道，背街小巷多、里弄小區(qū)多、保護(hù)建筑多，典型的申城“老克勒”。
時(shí)間，讓“老克勒”面臨一系列新問題——房屋老化、設(shè)施不足、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低、居民期望提升。
如何通過有效的物業(yè)治理，提升居民幸福感和滿意度？黃浦區(qū)房管局、永業(yè)集團(tuán)大力推動(dòng)，2019年起累計(jì)高質(zhì)量完成30萬平老舊小區(qū)房屋修繕，保障使用安全。目前，街道老舊小區(qū)已完成充電樁安裝全覆蓋；思南路26弄小區(qū)也成為風(fēng)貌區(qū)內(nèi)第一個(gè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化加裝電梯的老舊小區(qū)。
大修成果來之不易，需要高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)期維護(hù)，不同類型的老舊小區(qū)也需要更精準(zhǔn)的分類管理。
于是，按照《黃浦區(qū)住宅物業(yè)分類管理標(biāo)準(zhǔn)》，老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)劃分為四類——保障型、整潔型、安居型、宜居型，實(shí)現(xiàn)一小區(qū)一標(biāo)準(zhǔn)分類管理。同時(shí)，公房物業(yè)企業(yè)制定物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)提升計(jì)劃，今年底，瑞金二路街道將有32個(gè)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)管理標(biāo)準(zhǔn)提升，其中20個(gè)小區(qū)從保障型提標(biāo)為整潔型，7個(gè)小區(qū)從整潔型提標(biāo)為安居型，5個(gè)小區(qū)提標(biāo)為宜居型。
物業(yè)提標(biāo)，一批老舊小區(qū)的保安巡查頻次、保潔清掃頻次和綠化養(yǎng)護(hù)力度，同步鞏固提升。南昌路168弄小區(qū)，曾經(jīng)臟亂差，如今整潔干凈，弄口新建了口袋公園，沿街梧桐樹下的特色小店活力充沛。10多年前，居民顧阿姨說服丈夫賣掉了商品房置換到南昌路里弄房，一度臟亂差的環(huán)境讓他們后悔搬家；如今，更新變樣的小區(qū)，讓他們決定——養(yǎng)老，就在這里！
數(shù)字治理，已是城市治理新方式，“老克勒”的物業(yè)管理不能掉鏈子。2021年起，“瑞金二路街道智慧物業(yè)終端系統(tǒng)”逐步建成，借助智能探頭、煙感，以往單一的人工巡查處置，升級(jí)為終端線上預(yù)警、平臺(tái)自動(dòng)派單、線下快速處置，速度和效率大幅提升。
曾經(jīng)，老房裝修違法搭建破壞風(fēng)貌，尤為突出。“裝修全流程”數(shù)字治理，用起來！所有房屋裝修事前嚴(yán)格納入物業(yè)登記報(bào)備，事中嚴(yán)格納入物業(yè)、居委、執(zhí)法部門全過程巡查監(jiān)管。管執(zhí)聯(lián)動(dòng)，線上線下，快速發(fā)現(xiàn)，主動(dòng)監(jiān)管，閉環(huán)管理，違法搭建、破壞承重墻等違法頑癥大幅減少，有效保護(hù)歷史建筑。
社區(qū)治理，離不開“三駕馬車”相輔相成。但直管公房老房子沒有業(yè)委會(huì)，小區(qū)自治怎么做？街道會(huì)同永業(yè)集團(tuán)推出“自治家園執(zhí)委會(huì)”——公房管理部門適度讓渡權(quán)利，建立居民自治為主的議事大會(huì)和公房代表參與的執(zhí)委會(huì)，讓公房居民也能有物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)。同時(shí)，“零距離家園”建設(shè)依托微網(wǎng)格、清潔家園行動(dòng)，推動(dòng)社區(qū)公共事務(wù)協(xié)商“零距離”。
南昌路，無疑是衡復(fù)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)在城市更新中“最閃亮的明星”。
看看老房子新面貌，南昌路說——老舊里弄，不是物業(yè)管理的洼地、美麗家園的短板，分類、提標(biāo)、數(shù)治和更廣泛參與的居民自治，讓“老克勒”品質(zhì)提升！
“富南5條”
筒子樓“一盤沙”變“一盤棋”
富南大廈，一幢用了20多年的超高層筒子樓，商住兩用。居民戶數(shù)132戶，商用辦公39戶，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜散亂。
幾年里，這幢“筒子樓”的變化，富南大廈業(yè)委會(huì)主任宮惠煜用一句話概括，就是——“富南5條”，讓“一盤沙”變“一盤棋”。
“富南5條”，是什么？
原來，在富南大廈，半淞園路街道黨工委和迎勛居民區(qū)黨總支，積極探索黨建新載體，組建了業(yè)委會(huì)黨的工作小組。富南大廈采用的，是“派駐式”黨的工作小區(qū)?！芭神v式”，就是居民區(qū)黨總支遴選有公信力、號(hào)召力、熱心參與社區(qū)事務(wù)的黨員，組成黨的工作小組派駐到業(yè)委會(huì)，成為居民區(qū)黨總支和小區(qū)業(yè)委會(huì)之間的橋梁紐帶。
同時(shí)，迎勛居民區(qū)黨總支與業(yè)委會(huì)共同商討制訂“富南5條”——富南大廈業(yè)主委員會(huì)自覺接受居民區(qū)黨總支領(lǐng)導(dǎo)；建立定期向總支書記匯報(bào)工作的制度；業(yè)委會(huì)會(huì)議邀請(qǐng)總支書記參加；業(yè)委會(huì)所作決議事先征詢黨總支意見；居民區(qū)黨總支定期對(duì)維修資金、公共收益和業(yè)委會(huì)賬冊(cè)進(jìn)行查閱和監(jiān)督。
“富南5條”，最鮮明的特色，就是突出黨建引領(lǐng)。
社區(qū)治理，需要共建共治共享。黨建引領(lǐng)，整合各類社區(qū)資源，“富南5條”能否有所作為？答案是，可以！
2021年，富南大廈物業(yè)服務(wù)合同到期，小區(qū)依法啟動(dòng)換屆。原來的物業(yè)服務(wù)，居民不滿意。業(yè)委會(huì)黨的工作小組走訪匯總社情民意，廣泛發(fā)動(dòng)樓組長(zhǎng)和黨員志愿者，帶動(dòng)更多居民參與物業(yè)成功換屆。
2022年，富南大廈通過黨建引領(lǐng)“零距離家園理事會(huì)”申報(bào)自治項(xiàng)目，成功引進(jìn)社會(huì)資源先榮建筑集團(tuán)的資金，加上街道下?lián)艿淖灾雾?xiàng)目經(jīng)費(fèi)，不必動(dòng)用小區(qū)維修資金和公共性收益，就更新重建了富南小區(qū)的兩個(gè)門頭。今年，居民區(qū)黨總支牽頭，富南大廈再度成立自治項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，申報(bào)街道黨建引領(lǐng)基層治理“點(diǎn)點(diǎn)民生”項(xiàng)目，準(zhǔn)備重新修筑小區(qū)年久失修的圍墻。
黨建引領(lǐng)，多方共治，從來都不是一句空話。“富南5條”，讓“一盤沙”變成“一盤棋”，筒子樓也在不斷更新中見證美好生活的模樣！
新民晚報(bào)記者 姚麗萍
記者手記：
“三駕馬車”
“三駕馬車”，是一個(gè)比喻。
小區(qū)治理，離不開居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司齊心協(xié)力、相向而行。
相向而行，目標(biāo)是——小區(qū)善治。善治，通俗地說，就是安居樂業(yè)，讓小區(qū)保值增值，別貶值。
“三駕馬車”，如何相向而行？黨建引領(lǐng)，就是核心關(guān)鍵。
黃浦區(qū)積極推進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理先鋒創(chuàng)建行動(dòng)，率先制定面向居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司，兼具規(guī)范性和實(shí)操性的物業(yè)治理“3+1”工具書——《居委會(huì)物業(yè)管理方面的工作指導(dǎo)手冊(cè)》《業(yè)委會(huì)工作規(guī)范指引》《住宅物業(yè)分類管理標(biāo)準(zhǔn)》，以及《緊急維修資金使用工作指引》，并向居民區(qū)開通“社區(qū)物業(yè)直通車”熱線，不斷強(qiáng)化基層賦能。
今后，“黨建引領(lǐng)住宅物業(yè)慧治聯(lián)盟”將圍繞小區(qū)治理的難點(diǎn)、堵點(diǎn)和痛點(diǎn)，聚智攻堅(jiān)，合力共治，讓“三駕馬車”行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
姚麗萍
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