三方“賣一買一”交易卡住其中一環(huán)，違約責(zé)任怎么算?買私房發(fā)現(xiàn)土地出讓金沒繳，該由誰來承擔(dān)?虛假材料辦過戶，交易不成如何處理?二手房交易中，不少購房者會遇到各種類型的糾紛。而隨著租購并舉政策的推行，存量二手房轉(zhuǎn)售為租情況日益增多，房屋租賃引發(fā)的糾紛也變得頻繁起來。由于二手房租售多通過中介方促成，今年“3·15”消費(fèi)者維權(quán)日，二手房租售的中介服務(wù)也成為關(guān)注點(diǎn)之一。
針對中介服務(wù)的投訴占六成
日前，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的分析報(bào)告指出，2017年協(xié)會共受理消費(fèi)者對中介投訴案件150宗，投訴糾紛數(shù)量約占全年中介促成存量房交易總量的1.3‰，較上一年的5.8‰有明顯改善。其中，經(jīng)協(xié)會調(diào)解成功撤訴的案件共85宗，占總投訴57%，共為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失58.43萬元。
2017年存量房交易糾紛調(diào)處類案件主要可分為以下四種情形：
一是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未依法查驗(yàn)并履行告知義務(wù)的，共36宗，包括：促成交易前未盡查冊義務(wù)、未向賣方書面告知買方為促成此交易的中介人員、未審查業(yè)主代理人處分權(quán)等情況。
二是消費(fèi)者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)或隱瞞房屋情況的，共32宗，包括：認(rèn)為中介存在隱瞞房屋信息，如，房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被占用、房屋存在違章建筑、房屋交易真實(shí)價(jià)格等;未嚴(yán)格審查買方購房資格，土地出讓金是否已繳交，戶口占用，交易稅費(fèi)計(jì)算存在偏差等情況。
三是認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》，共25宗，如未經(jīng)交易當(dāng)事人同意擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同，或者不配合撤下網(wǎng)簽合同等情況。
四是交易當(dāng)事人因政策變化，房屋交易流程、房款準(zhǔn)備等預(yù)計(jì)不足，市場價(jià)格波動(dòng)等原因而違反合同約定，拒絕履行合同引起糾紛的，共18宗。此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務(wù)費(fèi)等經(jīng)濟(jì)糾紛，對于這類案件協(xié)會都會組織交易雙方及中介公司進(jìn)行三方調(diào)解，但協(xié)會并無任何行政或司法強(qiáng)制能力，對于一方不參與調(diào)解或調(diào)解不成的，建議當(dāng)事人應(yīng)及早做好通過司法途徑解決的準(zhǔn)備，并積極應(yīng)對，以免耽誤解決糾紛的最佳時(shí)間或錯(cuò)過案件的訴訟時(shí)效。
從上述案件分類統(tǒng)計(jì)來看，消費(fèi)者針對中介服務(wù)的投訴占到六成左右。由此可見，在二手房交易糾紛中，中介方的服務(wù)質(zhì)量問題是關(guān)鍵的一環(huán)。
“購房資格”引發(fā)糾紛多
市中介協(xié)會在處理案件過程中發(fā)現(xiàn)，還有一部分糾紛與消費(fèi)者對自己的購房資格、貸款資格的判斷及對政策解讀有偏差、草率沖動(dòng)簽訂房屋買賣合同等有較大關(guān)系。
2017年1月，在廣州經(jīng)商多年的李某，想在廣州置業(yè)定居，開始辦理戶口遷移手續(xù)，后中介公司為其尋找到天河區(qū)某物業(yè)，李某經(jīng)與業(yè)主周某協(xié)商雙方約定4個(gè)月后辦理相關(guān)手續(xù)。直至5月，李某因多種原因一直未能完成戶口遷移手續(xù)，業(yè)主周某多次催促。李某為免違約故委托朋友代辦個(gè)人所得稅納稅證明，之后李某取得銀行的同貸書，在與業(yè)主前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理遞件過戶手續(xù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作人員審核材料發(fā)現(xiàn)李某提供的個(gè)人納稅證明有問題，后登記部門對李某提供虛假證明材料、騙取購房資格的行為作報(bào)警處理。
由于買方李某不具備購房資格，最終無法辦理過戶手續(xù)，業(yè)主要求與買方李某解除合同，沒收定金10萬，并要求由李某賠償其已支付的中介服務(wù)費(fèi)5萬元，但買方李某認(rèn)為按合同約定中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)由賣方支付，同時(shí)中介要求買方李某支付買賣雙方未支付的剩余中介服務(wù)費(fèi)5萬元。經(jīng)多次協(xié)商仍無法達(dá)成一致，最終業(yè)主周某和中介均向法院提出訴訟。李某明知自己不具備購房資格，仍懷僥幸心理，企圖瞞騙登記部門完成過戶手續(xù)，這種行為除導(dǎo)致自己既不能購房又須根據(jù)合同約定賠償損失，還觸犯刑法相關(guān)規(guī)定，涉嫌違法犯罪。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，若因個(gè)人原因無法依約履行合同，買家需承擔(dān)違約責(zé)任。對此，市中介協(xié)會建議消費(fèi)者在交易前應(yīng)多了解存量房交易流程及注意事項(xiàng)，充分做好評估，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
中介協(xié)會提醒消費(fèi)者應(yīng)選擇辦理了工商注冊和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案手續(xù)的正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，并建議優(yōu)先選擇協(xié)會會員單位，可獲得更優(yōu)質(zhì)可靠的服務(wù)。從過往經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)糾紛涉及協(xié)會會員單位時(shí)，協(xié)會的調(diào)處效率和調(diào)解成功率明顯更高。
◆典型案例
簽低價(jià)合同“避稅”不成風(fēng)險(xiǎn)高
A中介公司促成業(yè)主陳女士以520萬元的交易價(jià)格向莫女士出售房屋，簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，雙方約定支付方式為商業(yè)貸款，稅費(fèi)由莫女士承擔(dān)。莫女士認(rèn)為以520萬元成交價(jià)需支付的稅費(fèi)較高，便向陳女士提出簽訂400萬元的《廣州市存量房買賣合同》用于交易遞件，達(dá)到少交稅的目的。陳女士認(rèn)為自己沒有損失便同意此事，在A中介公司的見證下，陳女士與莫女士簽訂了《報(bào)價(jià)確認(rèn)書》，同時(shí)簽訂《業(yè)務(wù)受理確認(rèn)函》委托B公司制作網(wǎng)簽合同并辦理按揭手續(xù)。
后來陳女士經(jīng)朋友及家人提醒，了解到同一房屋簽訂兩個(gè)價(jià)格不一致的買賣合同會對自身利益有損害，便提出要求按照真實(shí)成交價(jià)格制作網(wǎng)簽合同。莫女士認(rèn)為此舉會導(dǎo)致多付稅費(fèi)，要求陳女士支付因此而多出的稅費(fèi)，陳女士明確拒絕。雙方多次協(xié)商后無果，莫女士向法院提起訴訟。
中介協(xié)會點(diǎn)評：
本案中，買賣雙方就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同用于核稅過戶的行為表面上“趨利避害”，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十八條“當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，該價(jià)格條款無效。一方請求按照真實(shí)的交易價(jià)格履行合同的，應(yīng)予支持。”陳女士要求“按照真實(shí)成交價(jià)格制作網(wǎng)簽合同”的主張是理應(yīng)得到法院支持的。
協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師指出,在實(shí)際的交易過程中，買賣雙方常出現(xiàn)為達(dá)到“多貸款”或“少繳稅”的目的，向中介機(jī)構(gòu)提出協(xié)助制作與實(shí)際交易價(jià)格不一致的網(wǎng)簽合同的要求。此時(shí)作為中介機(jī)構(gòu)應(yīng)明確拒絕，并向買賣雙方說明此舉的風(fēng)險(xiǎn)，如可能被銀行認(rèn)定騙貸導(dǎo)致買方無法貸款或因逃稅而被追責(zé)等。
另，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條、第(五)項(xiàng)規(guī)定，一但經(jīng)紀(jì)人或中介機(jī)構(gòu)在從業(yè)過程中出現(xiàn)“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利”的行為，經(jīng)紀(jì)人將會被處以1萬元罰款;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將會被處3萬元罰款，或取消網(wǎng)上簽約資格。
租賃糾紛：租房電器損壞誰來修?
租客李小姐在中介公司促成下，與業(yè)主胡先生簽訂房屋租賃合同，約定配有家私電器，每月租金為2500元。在簽訂租賃合同時(shí)，中介公司協(xié)助雙方列出了家私電器清單，雙方確認(rèn)無誤之后在合同和清單上都簽了名。李小姐搬進(jìn)來兩周后，發(fā)現(xiàn)冰箱存在故障不能使用，于是找到了業(yè)主胡先生要求他對故障的冰箱進(jìn)行維修，但遭到胡先生的拒絕。胡先生認(rèn)為在交房子給李小姐的時(shí)候家私電器都是沒有問題的，是李小姐使用不當(dāng)才產(chǎn)生了故障，應(yīng)該由李小姐承擔(dān)維修的責(zé)任。而李小姐認(rèn)為，自己完全沒有使用過冰箱故不存在使用不當(dāng)?shù)男袨?，而且胡先生作為房東，理應(yīng)對房屋內(nèi)的家私電器承擔(dān)全部責(zé)任。這時(shí)，李小姐和胡先生分別拿出租賃合同，打算按合同約定處理，但合同上并未約定家私電器損壞應(yīng)由誰承擔(dān)維修責(zé)任。
中介協(xié)會點(diǎn)評：
本案中，租賃雙方都未在租賃合同上列明條款，確定責(zé)任人及需承擔(dān)的責(zé)任，導(dǎo)致產(chǎn)生問題時(shí)責(zé)任無法認(rèn)定。根據(jù)《合同法》第二百二十條：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”本條規(guī)定了出租人的維修義務(wù)，在租賃物出現(xiàn)不符合約定的使用狀態(tài)時(shí)，出租人須對該租賃物進(jìn)行修理和維護(hù)，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。一般情況下，對租賃物的維修義務(wù)歸出租人一方。除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定、當(dāng)事人另有約定或當(dāng)?shù)厣虡I(yè)習(xí)慣要求承租人負(fù)維修義務(wù)，承租人只需對出租人的維修提供必要的協(xié)助。故該案應(yīng)當(dāng)由出租方胡先生承擔(dān)維修責(zé)任。
協(xié)會提醒廣大消費(fèi)者：根據(jù)《合同法》第二百一十八條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”以及第二百一十九條:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失”。故在租房時(shí)，建議雙方在租賃合同或家私電器清單中盡可能詳細(xì)地列出購買時(shí)間和物品狀況，并對物品的損壞責(zé)任作明確的約定。尤其對一些貴重的大型家私電器，最好在合同上備注新舊程度及拍照留底，避免日后產(chǎn)生糾紛。
南方日報(bào)記者 許蕾
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