深圳樓市今年的底色應(yīng)該是保障房了。
5月8日，深圳發(fā)布《深圳市住房發(fā)展 2023 年度實(shí)施計(jì)劃》通知。
(資料圖片)
其中兩大重點(diǎn)，值得關(guān)注。
1、商品住房持續(xù)加碼，6 萬(wàn)套供應(yīng)空間和往年基本持平；
2、保障房爆炸式增長(zhǎng)，8萬(wàn)套供應(yīng)為2020年安居房供應(yīng)的兩倍。
換句話說(shuō)，2023年保障房將再添里程碑。
每年深圳都會(huì)發(fā)布住房計(jì)劃，向大家公示年內(nèi)各類住房的供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)分配和節(jié)點(diǎn)。
基本上，每年商品住宅的供應(yīng)計(jì)劃都和往年差距都不大。
2020年計(jì)劃6.3萬(wàn)套；2021年計(jì)劃約 6 萬(wàn)套；2022年計(jì)劃約6 萬(wàn)套；2023年計(jì)劃6 萬(wàn)套。
這沒(méi)什么好說(shuō)的。
但今年的計(jì)劃內(nèi)容和往年的出現(xiàn)非常明顯的區(qū)別。
往年都會(huì)總結(jié)上年度工作完成情況，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、商品住房供應(yīng)情況、庫(kù)存消化周期情況。
而今年則簡(jiǎn)化了這一步，開篇內(nèi)容就是用地、籌集和供應(yīng)計(jì)劃的目標(biāo)。
這說(shuō)明，對(duì)于商品住宅，官方每年的控量基準(zhǔn)線都是6萬(wàn)套左右。
換句話說(shuō)，深圳往后幾年商品住宅的年內(nèi)總套數(shù)，大概率也不會(huì)有什么大的波動(dòng)。
相信這都是出于對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行長(zhǎng)效機(jī)制的考慮，出于對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的考慮。
畢竟持續(xù)穩(wěn)定的供應(yīng)，有利于平衡市場(chǎng)的周期和節(jié)奏。
但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著深圳土地逐年出讓供應(yīng)自然會(huì)有天花板，核心地段自然會(huì)水漲船高。
這對(duì)博弈樓市上漲空間的人而言，是好消息。
但這也注定了深圳樓市這波周期，需要5年甚至10年以上作為期限。
所以，短期主要還是以“穩(wěn)”字為核心。
另一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)是，保障性住房供應(yīng)計(jì)劃突破8萬(wàn)間。
今年的保障房的供應(yīng)，力度之大幾乎是近5年的最高水平，相比2020年的供應(yīng)目標(biāo)幾乎翻了一倍。
2020 年計(jì)劃供應(yīng)安居工程 4 萬(wàn)套；2023 年計(jì)劃供應(yīng)分配保障性住房 8 萬(wàn)套（間）。
并且相比商品住宅供應(yīng)計(jì)劃，足足多了2萬(wàn)套。
其中出售型保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，計(jì)劃共供應(yīng)18067套，公租房計(jì)劃供應(yīng)3452套，政府組織配租的保障性租賃住房計(jì)劃共供應(yīng)65951套。
可以看到，保障性租賃住房的供應(yīng)計(jì)劃套數(shù)，占了保障性住房計(jì)劃供應(yīng)分配的七成以上。
是去年政府組織配租的保障性租賃住房的3倍還多。去年同類保障房類型計(jì)劃只有20333套。
這意味著深圳今年會(huì)是保障房大年，保障性租賃住房將迎來(lái)爆炸式的供應(yīng)。
雖然保障房特別是租賃型的保障房對(duì)樓市的影響并不直接，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，也將會(huì)深遠(yuǎn)地影響著商品住房市場(chǎng)。
因?yàn)檫@種暴漲式的保障住房供應(yīng)，渠道來(lái)源只能是依賴于城中村改造。
那么這就必然會(huì)對(duì)深圳大批量的城中村住房產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響——
未來(lái)城中村的農(nóng)民房、老小區(qū)、小產(chǎn)權(quán)只改不拆的比例會(huì)大大增加。
而這樣一來(lái)，博拆遷舊改的業(yè)主，自然就要被深埋了，特別是博小產(chǎn)權(quán)和紅本老小區(qū)的人。
深圳為了達(dá)成“住有宜居”，對(duì)城中村花了大力氣去改造。
拉資金、發(fā)城中村改造指引、成立牽頭公司，基本上是配套措施N管齊下。
最近城中村已經(jīng)越來(lái)越多租客收到樓棟改造升級(jí)成公寓的搬遷通知，不僅迅速，而且規(guī)?；臼且猿善徇w為主。
而這些小產(chǎn)權(quán)、農(nóng)民房一旦改造翻新成公寓，則至少又會(huì)延長(zhǎng)10年的使用壽命。
那么前兩年坊間一直期待的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，很難再有想象空間。
所以小產(chǎn)權(quán)綠本變紅本，基本無(wú)望。
至于博紅本老小區(qū)拆遷的業(yè)主，不僅可能會(huì)被深埋，還得提心吊膽一番。
因?yàn)橐恍┍恍磐腥局高^(guò)的舊改項(xiàng)目，等來(lái)的不是拆遷，而是杳無(wú)音訊的開發(fā)商。
4月中旬就有相關(guān)媒體報(bào)道過(guò)，光大信托深圳區(qū)域有多人被帶走，而信托公司和多家房企都有合作過(guò)深圳的舊改項(xiàng)目，已經(jīng)有幾個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)逾期沒(méi)有辦法兌現(xiàn)，并且涉及的房企和具體項(xiàng)目有多少還不清楚。
所以在城中村、小產(chǎn)權(quán)只改不拆的趨勢(shì)下，如果再疊加信托、私募的層層包裝，基本就沒(méi)什么指望了。
作者 |飛天小女警
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