北京限競(jìng)房供應(yīng)進(jìn)入井噴，入市房源超過(guò)5000套

6月以來(lái)，北京限競(jìng)房供應(yīng)進(jìn)入井噴，入市房源超過(guò)5000套。限競(jìng)房集中入市，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間及操作空間被大量壓縮，在限價(jià)調(diào)價(jià)下如何提升產(chǎn)品質(zhì)量受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。近日，在門(mén)頭溝首個(gè)限競(jìng)房——華萃西山售樓處，來(lái)自京城東西南北四個(gè)熱門(mén)限競(jìng)房項(xiàng)目操盤(pán)手，針對(duì)限競(jìng)房時(shí)代購(gòu)房人關(guān)心的熱門(mén)話題展開(kāi)巔峰對(duì)話。

門(mén)頭溝首個(gè)限競(jìng)房——華萃西山

據(jù)了解，6月份以來(lái)，北京限競(jìng)房供應(yīng)進(jìn)入井噴，已開(kāi)盤(pán)限競(jìng)房超過(guò)23個(gè)，入市房源超過(guò)5000套。三個(gè)多月以來(lái)，除了極少數(shù)項(xiàng)目因?yàn)橥票P(pán)較早、供應(yīng)套數(shù)較少實(shí)現(xiàn)了清盤(pán)以外，絕大多數(shù)的限競(jìng)房認(rèn)購(gòu)率都不到50%，大部分的實(shí)際銷售認(rèn)購(gòu)率集中在30%左右。

對(duì)此，地產(chǎn)營(yíng)銷人的出品人韓樂(lè)指出，限競(jìng)房市場(chǎng)出現(xiàn)成交冷熱不均、同質(zhì)化、購(gòu)房習(xí)慣變化、營(yíng)銷不斷加碼等現(xiàn)象，而在這些現(xiàn)象的背后，熱銷的規(guī)模正在浮現(xiàn)，環(huán)境、總價(jià)、產(chǎn)品成為購(gòu)房者選房的關(guān)鍵詞。

通過(guò)對(duì)華萃西山、和悅?cè)A璽、海晏春秋、祥云賦等高關(guān)注度項(xiàng)目的分析，韓樂(lè)認(rèn)為，區(qū)位已經(jīng)不是主導(dǎo)熱銷的核心要素，稀缺的環(huán)境、相對(duì)低洼的總價(jià)和差異化的產(chǎn)品成為決勝市場(chǎng)的要點(diǎn)，四季度新項(xiàng)目入市會(huì)給購(gòu)房者提供更多選擇，具備先天優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，依然會(huì)受到市場(chǎng)的追捧和青睞。

在本次論壇上，金地華北區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)馬丹表示，2018年是北京集中大量供應(yīng)限競(jìng)房的第一年，給剛需和剛改的購(gòu)房者留下非常大的選擇余地對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年一定是近幾年遇到最美好的事。

保利北京營(yíng)銷總監(jiān)袁野則從開(kāi)發(fā)者的角度，進(jìn)行分析。他認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)更多從購(gòu)房者的角度出發(fā)，努力做得更好，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提升自身是一種機(jī)遇。

旭輝北京區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)常天旗認(rèn)為，開(kāi)放商利潤(rùn)被攤薄，價(jià)格被限死，算不上是一個(gè)好年景。但他承認(rèn)即便是“生死之年”，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)不一定是壞事。“生死之年”倒逼行業(yè)洗牌、產(chǎn)品迭代，對(duì)行業(yè)是一個(gè)好方向。

在遠(yuǎn)洋北京公司營(yíng)銷總監(jiān)周楚看來(lái)，的確有開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流和自身發(fā)展方面遇見(jiàn)困境。但總體來(lái)說(shuō)，“生死之年”對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是在操盤(pán)、在產(chǎn)品打磨、在社區(qū)營(yíng)造上會(huì)更嚴(yán)謹(jǐn)、更謹(jǐn)慎、更精細(xì)化。在開(kāi)發(fā)商面臨“生死之年”的同時(shí)，實(shí)際上是置業(yè)者選擇出手、選擇置業(yè)的好時(shí)機(jī)。

論壇的另一核心問(wèn)題是限競(jìng)房面臨的是“增配”還是“減配”，擁有各種限制的限競(jìng)房，是會(huì)千篇一律還是“不甘平庸”。馬丹指出，在70/90的政策限制下，限競(jìng)房必須不甘平庸。以華萃西山為例，1.05和1.5的容積率，又擁有方便的交通，做別墅是一個(gè)順理成章的事情，但1.5容積率的部分，華萃西山依然做了85平米的三居、95平米兩衛(wèi)三居、128平米的四居室，究其原因就是為了適配，為給首置首改客戶提供入住這個(gè)低密、環(huán)境優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會(huì)。

據(jù)悉，即將開(kāi)盤(pán)的門(mén)頭溝首個(gè)限競(jìng)房華萃西山項(xiàng)目以別墅為主打，包含疊拼、洋房產(chǎn)品，擁有非常誘人的總價(jià)。疊墅產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻僅有700萬(wàn)元，較之于西山別墅區(qū)動(dòng)輒兩千萬(wàn)元起的同等面積別墅，價(jià)格僅為其1/3。同時(shí)，華萃西山的平墅產(chǎn)品門(mén)檻甚至僅為450萬(wàn)元。即使是與門(mén)頭溝區(qū)域的別墅產(chǎn)品相比，其品質(zhì)性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)同樣明顯。

此外，高性價(jià)比之下，這是如今西山在售產(chǎn)品內(nèi)，唯一容積率1.05的低密度淺山別墅。西山區(qū)域土地的稀缺性和尊貴屬性不言而喻，這很可能也是西山區(qū)域最后一個(gè)低密淺山城市別墅。

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